不動産担保ローンとは、土地や建物（マンションや店舗・自宅）などの不動産を担保にして融資を受けるローンをいいます。

不動産担保ローンは、カードローンなどの無担保ローンと比べて低い金利や高額融資、長期の返済期間といった点でメリットが大きいのが特徴です。

この記事を読めば不動産担保ローン・不動産担保ローンのメリット・デメリットが分かります。

また、不動産担保ローンを利用する際の流れや必要な書類も解説していますので、ぜひ参考にしてください。

不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンとは、土地や建物（マンションや店舗・自宅）などの不動産を担保にして融資を受けるローンのことをいいます。

不動産担保ローンは無担保（カードローンやビジネスローンなど）と比べると金利が安く、高額融資が可能であり、返済期間が長く、使用の目的が自由なのが特徴です。

事業者なら運用資金や会社の維持費、個人なら子どもの教育資金・投資・相続・ほかのローンの支払いなど、多岐にわたり使用できます。

具体例として【岡村商事】なら以下の内容となります。

【個人向けローンの場合】

• ・融資額　1億円まで
• ・利率　2.95～9.5％
• ・返済期間　最長25年
• ・調査料　無料

このように、無担保ローンよりも金利が低く（カードローンなどは年3～18％程度）融資額も無担保ローンより高額といえます。

不動産担保ローンのメリット

ここからは、不動産担保ローンのメリットを解説します。

メリット1：不動産担保ローンはほかの金利より低めに設定されている

不動産担保ローンは無担保ローン（カードローンやビジネスローンなど）に比べて、金利が低めに設定されている場合が多くあります。

これは、不動産を担保にすることで金融機関のリスクが小さくなるためです。

例えば、1,000万円を融資する場合でも、担保となる不動産の評価が1,000万円以上あれば、万が一返済が滞っても不動産を売却して融資分を確保できる可能性があります。

一方で、担保がなければ貸した資金がそのまま戻らないリスクがあるため、金利は高く設定されがちです。

その分、利用者にとっては、低い金利でまとまった資金を借りやすいという大きなメリットがあります。

カードローン会社	金利	不動産担保ローン会社	金利
三井住友カードローン	1.5～14.5％	岡村商事	2.95～9.5％
楽天スーパーローン	1.9～14.5％	りそなフリーローン	3.175～10.3％
レイク	4.5～18.0％	AGビジネスサポート	2.99～11.80％
住信SBIネット銀行カードローン	2.49～14.79％	セゾンファンデックス	6.8～9.9％
三菱UFJ銀行カードローン	1.4～14.6％	MRF	4.0～9.9％

※あくまでも一例です。会社により商品の金利の変動はあります。

メリット2：不動産担保ローンは高額な借入が可能

不動産担保ローンは、不動産を担保にするため高額な借入が可能です。立地条件や今後の都市計画などで不動産の価値が上がる場合は、さらに高額融資が可能となります。

不動産担保価格が高くなる場合の特徴には以下のものがあります。

• ・主要駅や繁華街からのアクセスがよい（徒歩10分など）
• ・人口が集中している地域
• ・スーパーや学校、病院などが多い
• ・災害リスクが低い傾向がある地域

また収益物件では、物件が生む収益性が高く評価されるので、安定した入居率・適正な賃料水準、長期契約のテナント構成などの条件がよければ、安定した収入が見込めるため不動産の評価額は高くなるでしょう。

メリット3：不動産担保ローンは長期返済が可能

不動産担保ローンは融資額が大きいため、長期の返済期間を設定できるのが特徴です。金融機関によっては最長35年まで組める場合もあります。

そのため月々の返済額を抑えられ、無理なく返済が可能になることで、返済が滞るなどのトラブルも防ぐことが可能になります。

金融機関によっては、完済時の年齢を75歳までと上限を決めている場合がありますので注意してください。

メリット4：不動産担保ローンの資金使途は原則本人の自由！

不動産担保ローンの資金使途は、原則本人の自由です。

リバースモーゲージ型のローン商品には制限がある場合がありますが、不動産担保ローンは原則使用用途を制限していない商品なので、契約者本人が幅広い目的で使用できます。

メリット5：不動産担保ローンは借入やほかの債務にも使用できる！

不動産担保ローンは、無担保ローンや有担保ローンの借り換えにも利用できます。

具体例として、ほかの金融機関の債務があれば不動産担保ローンで受けた融資をもとに返済し、その後は不動産担保ローンのみを返済する方法があります。

不動産担保ローンは金利も低めで、返済期間も最長で35年（金融機関による）と長いので、返済に余裕を持つことができます。

メリット6：不動産担保ローンは家族名義や共有名義の不動産を担保にすることもできる

不動産担保ローンでは契約者本人の不動産だけでなく、家族名義や共有名義の不動産を担保にすることも可能です。

共有名義の場合は、ご自身の持ち分だけを担保にすることもできます。

また、家族名義や共有名義の不動産全体を担保にする場合は、所有者全員の同意が必要になります。

不動産担保ローンのデメリット

ここからは、不動産担保ローンのデメリットを解説します。

デメリット1：不動産担保ローンの申込は複雑である

不動産担保ローンの申込は、審査に必要な書類が多いため複雑です。

不動産関係の書類を見る機会は多くないので、複雑に感じるかもしれません。

具体的には、不動産担保ローンを申込むには本人確認書類や収入証明書、登記事項証明書（不動産登記簿謄本）、不動産の間取図などさまざまな書類が必要です。

特に、個人と法人では用意する書類も異なるので事前に金融機関に確認して下さい。

例えば、同じ収入や納税状況を示すものでも提出書類が異なります。

	個人	法人
本人確認書類	運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど	商業登記簿謄本（全部事項証明書）
収入を証明するもの	確定申告書、給与明細、源泉徴収票など	決算書類一式、
納税を証明するもの	住民税など（固定資産税、相続税など）	法人税や事業税
事業計画書	開業する場合、個人事業主で赤字の場合は必要	必要に応じて必要

デメリット2：不動産担保ローンを利用するには各種費用がかかる

不動産担保ローンを利用するには各種費用がかかります。

無担保のカードローンでは一般的には費用がかかりませんが、不動産担保ローンでは事務手数料や登記費用などが発生します。

無担保ローンのカードローンのように費用がかからない商品と比べると、この点は大きな違いです。

具体的には以下のようなものがあります。

• ・登記費用
• ・印紙税
• ・事務手数料
• ・火災保険料（不動産が建物の場合）
• ・不動産調査料（金融機関による）

事前にどの費用が必要か確認しておくことで、安心して返済計画を立てられます。

デメリット3：不動産担保ローンは即日に融資を受けることが難しい

不動産担保ローンでは、融資額や金利を決める前に、申込者の返済能力や担保となる不動産の価値を調べる必要があります。そのため、カードローンのように即日で借りられるケースはほとんどありません。

一般的に、銀行系は審査に時間がかかり、１ヶ月程度かかることもあります。一方で、ノンバンク系は審査基準が比較的柔軟なため、数日から１週間程度で融資まで進むケースも少なくありません。

「できるだけ早く借りたい」という方は、ノンバンク系の不動産担保ローンを検討するのも一つの方法です。

デメリット4：不動産担保ローンは100％融資を受けられるわけではないので注意

不動産担保ローンは、担保不動産の価値が低く希望金額に届かない場合や、年齢・収入によっては融資が通らない場合があり、100％融資を受けられるわけではありません。

そのため担保不動産の価値や返済能力が低い場合、完済時の年齢が高齢になっている場合には、融資が通りづらくなってしまいます。

デメリット5：不動産担保ローンの返済ができない場合、担保不動産は競売にかけられる可能性がある

不動産担保ローンの返済ができない場合、担保不動産は競売にかけられる可能性があります。

不動産担保ローンを利用すると、担保不動産には必ず「抵当権」が設定されます。

返済が滞った場合、担保にした不動産が競売にかけられたり、任意売却を選ばざるを得なくなる可能性があります。

つまり、返済ができないと大切な不動産を失ってしまうリスクがある、という点は十分に理解しておく必要があります。

デメリット6：書類の提出を求められる

不動産担保ローンの審査では、返済能力や不動産の価値、申込者や不動産の所有者、返済計画に問題がないかを判断するために書類の提出が求められます。

具体的には以下の書類提出が必要となります。

• ・本人申込書・同意書
• ・担保物件の不動産関連の書類（不動産の登記事項証明書・公図・名寄台帳もしくは固定資産評価証明書など）
• ・本人確認書類
• ・既存の抵当権(根抵当権)の残高が確認できる書類
• ・収入・納税状況を示す書類（確定申告書・源泉徴収票など）

不備があると審査に時間がかかってしまうので、事前に必要な書類を借入先に確認することをおすすめします。

不動産担保ローンを受けるための6ステップ

不動産担保ローンを受けるための6つの手順を説明します。

具体的には以下の手順で行います。

ステップ1：仮審査の申込をする

仮審査では、利用を検討している金融機関のローン条件を確認したうえで、申込みを行います。

ステップ2：営業担当者と具体的な内容の聞き取り・面談をする

仮審査の申込後は、営業担当者と具体的な内容の相談や面談をします。

この段階では、返済計画や、不動産の内容や収入状況に問題がないかを確認します。

このときに本人確認書類・収入を証明する書類・不動産の登記事項証明書（不動産登記簿謄本）・固定資産評価証明書などが必要になりますので、事前に準備しておくとスムーズです。

ステップ3：仮審査の通知を受け取る

仮審査の通知を受け取ったら内容を確認し、正式な審査に必要な書類を準備します。

ステップ4：担保物件の現地調査を行う

その後、金融機関側で担保物件の現地調査を行います。

• ・接道状況の確認
• ・隣地との境界線、高低差、擁壁（ようへき）の種類の確認など
• ・建物の構造、状況の確認
• ・現地照合の調査など
• ・建築図面や登記図面との照合

このように建物の位置や近隣環境など、現地に行かないと分からないことを調査し、担保不動産の評価額を算定します。（お客さまの状況に応じて、現地調査を行わずに進めるケースもあります。）

ステップ5：本審査の通知を受け取る（融資額や金利などの融資条件）

現地調査が終わったら、金融機関が担保不動産の評価や契約者の信用情報・収入状況を総合的に判断し、融資額や金利を決定します。

ステップ6：契約を行い、融資を受ける

融資額や金利など双方に異論がなければ契約を行い、融資を受けます。

契約内容に問題や不明点がないか、必ず確認してください。

不動産担保ローンを受けるために必要な書類とは

不動産担保ローンを受けるために必要な書類について解説していますが、再度申込に必要な書類について解説します。

一般的には以下の書類が必要です。

• ・本人申込書・同意書
• ・担保物件の不動産関連の書類（不動産の登記事項証明書・公図・名寄台帳もしくは固定資産評価証明書など）
• ・本人確認書類
• ・既存の抵当権(根抵当権)の残高が確認できる書類
• ・収入・納税状況を示す書類（確定申告書・源泉徴収票など）

不動産担保ローンを受けるには必要な書類を準備する必要があるので、事前に金融機関に確認する必要があります。

書類を提出するときの注意点

金融機関によっては書類を提出するタイミングが異なることがあるため、事前に確認する必要があります。

具体的には以下の点に注意してください。

• ・提出した書類は返却されないのでコピーを取っておく（源泉徴収票や登記事項証明書（登記簿謄本）など）
• ・確定申告書や納税証明書は最新のものを提出する
• ・印鑑証明書の有効期限に注意する
• ・年度始めなどは、発行に時間がかかることもあるので余裕を持って申請をしておく

金融機関によって提出する書類が違う場合がある

金融機関により審査基準が異なり、審査方法によっては必要になる書類も変わってくるので、事前の確認が必要です。

例えばA社では必要ない書類がＢ社では必要だったということもありますし、法人や個人では提出書類が異なる場合があります。

このように、金融機関や担保とする不動産で書類が異なる可能性があるので、書類漏れがないように事前の確認が必要です。

不動産担保ローンの審査基準は4つ

不動産担保ローンの審査基準は4つあります。

順番に見ていきましょう。

基準1：収入に問題はなく返済能力があるか

融資額に対して現実的に返済する能力があるか、他社からの借入があれば同時に返済できるかを含めて審査を行います。返済能力に問題ありと判断された場合は、審査が通りづらくなってしまうでしょう。

基準2：信用情報に問題はないか

不動産担保ローンに限らずですが、過去にローンの返済で未払いや延滞がある場合は信用情報にキズがつき、審査にも通りづらくなってしまいます。

具体的には、信用情報機関（CIC、JICCなど）でブラックリスト入りしていれば、審査は通りづらいでしょう。

不安であれば情報機関に開示請求を行い、ブラックリストに載っていないか確認してください。

基準3：不動産担保ローンの担保となる不動産の価値はどうか

担保不動産の価値が高いほど審査に通りやすく、希望額に近い融資を受けやすくなる可能性が高まります。

担保不動産の評価では、主に次の点が重視されます。

• ・不動産の市場価値（場所・利便性・建物なら築年数や状態など）での判断
• ・抵当権がほかに設定されていないか

不動産の評価方法や基準は金融機関によって異なります。同じ不動産でも金融機関ごとに査定額が変わることがほとんどです。

基準4：不動産担保ローン返済までの計画が立てられているか

金融機関によりますが、完済時の年齢に上限を設けている場合があるため、完済時の年齢も判断材料とされます。

借入時の年齢によっては、返済期間が短くなり、月々の支払い額が大きくなるため、返済が難しいと判断される場合があります。

具体例として、3,000万円の融資を受けたとして借入時60歳・上限75歳で考えた場合、

3,000万円÷（75－60）÷12＝約16万円

1年で200万円、月の返済が約16万円の計算になります。

国税庁の令和5年度の民間給与調査によると日本人全体の平均年収は、

60～64歳　445万円　37万円

65～69歳　354万円　29.5万円（定年退職で収入が下がる可能性あり）

70歳以上　293万円　24万円

このように、64歳までは現役で働いているため収入もありますが、65歳以降は著しく年収が下がり、毎月16万円の返済は難しいと判断されるかもしれません。

不動産担保を評価するときの3つのポイント

ここからは、不動産担保を評価するときのポイントを解説します。

ポイント1：担保にする不動産に抵当権が設定されているかどうか

不動産に抵当権が設定されていた場合、抵当権の設定順位で弁済される額が変わるため、抵当権が設定されているかが重要になります。

具体例として

5,000万円の不動産の価値

第一抵当権3,500万円

第二抵当権2,000万円

第一抵当権3,500万円は全額弁済されるものの、この時点で不動産の価値分は1,500万円です。第二抵当権者の融資額は2,000万円なので、500万円回収できなくなります。

この不動産では回収できる金額が低い分、担保不動産の価値は低くなってしまいます。

ポイント2：不動産担保ローンの担保となる不動産の利便性や状態

立地や利便性、状態がよければ不動産としての価値が大きく影響します。

具体的には、都心部に近い、公共交通機関や病院、スーパーが近いなど、生活の利便性が高ければ価値は上がる可能性が高くなるでしょう。

逆にこれらの条件が悪かったり、築年数が長く老朽化が進んでいたりすると、評価は下がる可能性があります。

ポイント3：将来的に資産価値の上昇が見込める立地か

現在立地条件が悪くても、将来的に新幹線の開通などで立地条件がよくなる可能性があれば、将来的な価値を見越して不動産の評価ポイントが上がる可能性はあります。

さらに、都市計画により人口が集中している地域は、今後も人口増加が期待できるため、収益物件などの担保価値は高く評価されるでしょう。

不動産担保ローンを利用するケース

ケース1：事業資金として利用する

事業資金に利用するなら以下の利用方法があります。

• ・運転資金
• ・開業資金
• ・納税資金
• ・不動産購入資金
• ・物件仕入れ資金（不動産会社が多い）

ケース2：不動産担保ローンを利用して各種費用に充てる

また各種費用に充てるなら以下の利用方法があります。

• ・建物解体費用
• ・リフォーム費用
• ・学費
• ・医療費
• ・裁判費用
• ・離婚による持分売買など

不動産担保ローンを決めるときのポイントとは

不動産担保ローンを利用するときのポイントについて解説します。

それぞれの商品に特徴がありますので、利用目的や条件に合った商品を選ぶことが大切です。

ポイント1：不動産担保ローンの金利を比較する

金利が低い商品を選べば同じ融資金額でも毎月の負担額が減るため、無理のない返済が可能になります。

審査にもよりますが、一般的には金利は上限額に近い数字が選ばれる傾向があるため、金利の上限額が低い商品を選ぶほうがよいでしょう。

ポイント2：不動産担保ローンはプランに合う返済期間を選ぶ

返済期間を長くすると、月々の返済額は抑えられますが、その分支払う利息が増えて総返済額は大きくなります。逆に、返済期間を短くすれば総返済額は少なくなりますが、月々の負担は重くなります。

このように毎月の負担と最終的な総支払額を考慮して、無理のないプランを選ぶことが大切です。

例として以下の内容が考えられます。

1,000万円を10年と25年で比較した場合・金利は９％と仮定

10年　毎月返済額：12.7万円　

25年　毎月返済額：8.4万円　

返済期間が15年違うと、毎月の返済額には約4.3万円の差が生じます。どちらを選ぶかで負担が大きく変わるため、慎重に考える必要があります。

ポイント3：不動産担保ローンの各種費用を確認する

無担保ローンなどでは、申し込みや契約の際に手数料がかからないのが一般的ですが、不動産担保ローンの場合は、事務手数料や収入印紙代、抵当権や根抵当権を設定するための登記費用 が必要になります。金融機関によっては、不動産鑑定の費用を請求されるケースもあります。
こうした費用は「いつ発生するのか」を事前に確認しておくことが大切です。融資実行時なのか、あるいは後から精算なのかによって、手元資金の準備が変わってきます。

ポイント4：不動産担保ローンで融資できる上限額を確認する

不動産担保ローンは、同じ担保を差し入れても、借入先やローン商品によって融資の上限額が異なります。

例えば、5,000万円の融資を希望する場合には、融資条件が5,000万円以上の商品を選ぶことで、希望金額を確保しやすくなります。

ポイント5：不動産担保ローンを利用するときは貸金業登録をしているか確認をする

貸金業登録をしているか確認することで、闇金でないか確認できます。ほかにも経営状態がよくない、融資実績が少ないなど、トラブルに発展しそうなケースを避けることができます。

まとめ

不動産担保ローンは、カードローンやビジネスローンなどの無担保ローンに比べて、低金利で高額な融資が可能になるなど、多くのメリットがあります。

ただし、利用する際は金融機関ごとの条件をしっかり比較し、ご自身に合ったプランを選ぶことが重要となります。

不動産担保ローンの利用をお考えのお客様は、岡村商事がオススメです。個人様・法人様・個人事業主様と幅広く対応しております。

不動産担保ローンの利用をご検討中の方は、ぜひ岡村商事にお任せください。